附件1

关于废止《苏州市房地产经纪管理办法》的说明

市住建局

《苏州市房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）自2010年施行以来，对规范和促进我市房地产经纪市场发展发挥了积极作用。但近年来，随着上位法规政策的调整完善、房地产经纪行业准入标准的变化及机构改革的推进，该规章已难以适应新时期房地产经纪行业管理的新要求，建议予以废止。现就有关情况说明如下：

一、关于废止规章的必要性

规章大部分内容已被上位法涵盖。《办法》于2010年3月1日施行，其后，2010年10月27日住建部等三部门颁布《房地产经纪管理办法》（以下简称《住建部办法》），2020年11月27日《江苏省城市房地产交易管理条例》修正。此外，2025年7月16日国务院公布《住房租赁条例》（国令第812号），将于2025年9月15日施行。该条例对住房租赁经纪机构的行为设立了全面、系统的规范要求。《管理办法》中的大部分内容在后续出台或修订的规章、地方性法规及最新的国家行政法规中得到明确、细化和更新。

规章部分条款与上位法及相关法规不一致。一方面是与《住建部办法》的冲突:一是概念界定上，《办法》未明确将佣金收取纳入房地产经纪概念，而《住建部办法》已明确规定房地产经纪为“有偿服务”；二是在机构设立条件上，《办法》要求15平方米经营场所及相适应的财产经费，而《住建部办法》仅要求“有固定的经营场所”，未设定具体面积标准；三是在备案管理权限上，《办法》将备案权限集中于市级房产行政主管部门与《住建部办法》明确的“县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门”权限存在差异；四是从业人员管理上，《办法》未涉及房地产经纪人协理的相关要求，《住建部办法》明确将经纪人协理纳入管理范畴。另一方面是与其他行政法规、规章的不一致，《办法》相关条款还与《优化营商环境条例》《公平竞争审查条例》《合同行政监督管理办法》等存在不一致。

规章与部门职能变化不适应。近年来机构改革将工商部门、价格部门的价格监管职能合并至市场监督管理局，《办法》中关于部门职能的表述已与现行职能划分不相符。

二、关于废止规章的影响分析

当前，我市房地产经纪行业管理按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《住建部办法》《江苏省城市房地产交易管理条例》以及住房城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》等法规、政策文件执行。

从行业管理角度来看，上述上位法及政策文件已对房地产经纪机构的管理、经纪人员的规范、业务开展的要求等作出了明确规定，能够全面覆盖《办法》所涉及的管理范畴。

从监管执行角度来看，相关部门在日常监管中已主要依据上位法开展工作，《办法》在实施过程中发挥的社会效果逐步减弱，对行业的指导和监管作用逐步降低。

因此，废止《办法》后，相关行业管理工作可依据现有上位法及政策文件继续开展，不会影响管理工作的延续性和有效性。

三、废止的程序

2024年，我局对《办法》开展立法后评估并将评估报告报送市政府，同年10月8日，市政府建议将《办法》废止列为2025年立法项目中的废止项目。

2025年上半年，我局就《办法》废止征求各地、各部门及行业协会意见，相关单位均同意废止。2025年4月15日至5月17日，我局在政务网站公开征求社会公众意见，公告期内未收到反对意见。经合法性审查、风险评估，废止《办法》的主体、权限、依据和程序均符合法律、法规和规章规定。6月中旬，经我局局长办公会议审议通过，决定提请市政府按程序废止《办法》。

四、关于规章废止后的工作打算

一是加强行业日常监管。持续强化网签备案管理和经纪人员实名服务监管，严格落实二手房资金监管制度，确保交易安全。

二是优化行业信用体系。对《苏州市房地产经纪行业信用管理办法》及配套评价标准进行系统性修订，优化经纪人员信用评价机制及评分标准，不断健全房地产经纪行业信用管理体系。

三是提升从业人员素质。定期开展经纪人技能竞赛和业务培训，提高从业人员专业能力和合规意识，规范从业行为。

四是强化多部门协同。联合市场监管等部门开展行业乱象整治行动，打击虚假宣传、违规收费等违法违规行为，维护市场秩序，促进房地产经纪行业健康发展。

五是密切关注行业动态。跟踪国家、省关于房地产经纪行业的法规政策修订及改革进展，结合苏州实际，及时研究解决行业管理中出现的新问题，适时提出合理的立法建议。

 

 

附件2

 

苏州市房地产经纪管理办法

（2010年1月14日雷竞技的公司令第113号发布 自2010年3月1日起施行）

 

第一章 总则

 

第一条  为了加强房地产经纪管理，规范房地产经纪行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内从事房地产经纪活动及其监督管理，适用本办法。

第三条  本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员为促成房地产交易，向委托人提供代理或者居间等专业服务的经营活动。

第四条  房地产经纪活动应当遵循公开、公平、自愿、守信的原则。

第五条  市房产行政主管部门负责本市行政区域内房地产经纪机构备案、房地产经纪执业人员资格及房地产经纪活动的日常监督管理。

县级市房产行政主管部门负责本行政区域内房地产经纪活动的日常监督管理。

工商、价格、税务等部门应当按照各自职责，共同做好房地产经纪活动相关的监督管理。

房地产行业协会应当加强行业自律管理，引导房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员规范服务、合法经营，遵守执业规范，恪守职业道德，并接受房产行政主管部门的业务指导。

 

第二章 机构和执业人员管理

 

第六条  房地产经纪机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称、组织机构；

（二）有不少于15平方米的合法固定经营场所；

（三）有与业务范围相适应的财产和经费；

（四）有3名以上具有房地产经纪执业资格的专业人员。

设立房地产经纪机构，应当向工商部门申请设立登记，领取营业执照。

第七条  工商部门应当将房地产经纪机构注册、变更、注销登记情况提供给房产、价格、税务等部门。

第八条  房地产经纪管理实行房地产经纪机构备案制度。

从事房地产经纪活动，应当依法设立房地产经纪机构，并经市房产行政主管部门备案。

市房产行政主管部门和房地产行业协会可以根据房地产经纪机构的财产和经费、房地产经纪执业人员数量、经营业绩、信用状况等条件，按照国家和省有关规定，结合本市实际，划分不同的业务信用等级，并向社会公示。

第九条  房地产经纪机构在领取营业执照后30日内，应当持下列材料，向房产行政主管部门申请备案：

（一）房地产经纪机构申请备案表；

（二）营业执照、公司章程复印件，法定代表人或者负责人身份证明；

（三）合法固定经营场所的房屋所有权证或者房屋租赁证明及其复印件；

（四）房地产经纪执业人员的执业资格证、注册证、劳动合同、居民身份证及其复印件。

市房产行政主管部门对符合备案条件的，应当出具备案证明，并向社会公示。

房地产经纪机构备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内，向房产行政主管部门办理备案手续。

第十条  房地产经纪机构可以根据业务需要设立分支机构。分支机构的备案应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。

第十一条  外省、市房地产经纪机构在本市开展房地产经纪活动的，应当持本市营业执照等相关材料，向房产行政主管部门办理备案手续。

第十二条  房地产经纪机构应当聘用具有房地产经纪执业资格的人员，并办理注册手续。未经注册的人员不得从事房地产经纪活动。

房地产经纪执业资格考试和注册办法，按照国家和地方的有关规定执行。

第十三条  禁止伪造、涂改、租借房地产经纪执业资格证、注册证以及备案证明。

第十四条  房产行政主管部门和房地产行业协会应当建立和完善房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员信用档案制度。

房产行政主管部门应当对房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员的经营活动进行检查，并记入信用档案。

第十五条  房地产经纪执业人员应当根据市房产行政主管部门的规定，接受职业继续教育，提升执业技能和业务素质。

 

第三章 房地产经纪行为管理

 

第十六条  房地产经纪机构应当依法在备案的范围内从事房地产经纪活动。

第十七条  房地产经纪执业人员承办业务，应当经其所在房地产经纪机构统一受理，不得以个人名义接受委托，收取费用。

房地产经纪执业人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构从业。

第十八条  房地产经纪机构承接业务，应当签订委托合同。

委托合同，应当使用市房产行政主管部门制定并经工商部门备案的合同示范文本。合同应当由执行该项业务的房地产经纪执业人员签名并加盖房地产经纪机构印章。

第十九条  存量房交易推行计算机信息网络管理和资金监管制度。

第二十条  经委托人同意，房地产经纪机构可以将房地产经纪业务转委托给已备案的其他房地产经纪机构代理，但不得增加服务收费。

第二十一条  房地产经纪机构从事房地产经纪业务，应当查阅委托人提供的有关房地产权利证书和身份证明等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

房地产经纪机构应当保守委托人的商业秘密和个人隐私。

第二十二条  房地产经纪机构应当在其经营场所的醒目位置，悬挂营业执照、房地产经纪机构备案证明、收费等级证、房地产经纪执业人员信息等，并公示收费项目、服务内容、计费方法、收费标准和投诉方式等，实行明码标价。

房地产经纪机构代理销售商品房的，应当在销售场所的醒目位置，公示商品房代理销售委托书和有关证明文件。

第二十三条  房地产经纪机构应当依法领取收费等级证书，按照价格部门的规定收取费用，使用税务部门统一印制的发票。

第二十四条  房地产经纪机构应当按照规定，认真、准确、及时地填报经济运行报表。

第二十五条  房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员，在房地产经纪活动中不得有下列行为：

（一）对交易双方隐瞒真实的房地产交易价格等信息赚取差价，收受合同约定以外费用或者其他财物的；

（二）利用工作之便直接或者协助他人炒卖房号、囤房惜售的；

（三）与当事人串通，隐瞒房屋实际成交价格或者协助、指使交易当事人隐瞒房屋实际成交价格，损害国家及他人利益的；

（四）发布未经商品房、存量房交易系统公示或者内容不实房地产信息的；

（五）为未经委托或者不符合转让、出租条件的房地产提供经纪服务的；

（六）允许他人以自己的名义从事存量房签约等经纪业务的；

（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。

 

第四章 罚则

 

第二十六条违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第二十七条  违反本办法第九条、第十条、第十一条、第十六条备案规定的，由房产行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十八条  违反本办法第十二条规定，房地产经纪机构聘用不具有房地产经纪执业资格的人员或者未为其办理注册手续的，由房产行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十九条  违反本办法第十七条规定，以个人名义接受委托、收取费用的，由房产行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，处5000元以上2万元以下的罚款。

第三十条  违反本办法第二十五条禁止行为之一的，由房产行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第三十一条  房产行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

 

第五章 附则

 

第三十二条  本办法自2010年3月1日起施行。2003年11月1日施行的《苏州市房地产中介管理办法》同时废止。